Introdução à avaliação de hotéis

Dado que os hotéis são activos operacionais, a sua avaliação difere significativamente de outras propriedades comerciais, sendo necessária a consideração de vários factores que podem não ser relevantes para outras classes de activos. O objetivo principal da avaliação hoteleira é determinar o valor potencial do imóvel com base na sua capacidade de geração de receitas, tendo em conta fatores como taxas de ocupação, tarifas médias de quarto e eficiência operacional. Para conseguir isto, os avaliadores empregam uma série de metodologias, incluindo avaliação comercial, avaliação física e avaliação de investimento, cada uma com o seu próprio conjunto de pressupostos e cálculos. Um processo completo de avaliação de hotéis é essencial para a tomada de decisões informadas por parte de investidores, credores e operadores, pois fornece uma base confiável para avaliar o desempenho financeiro da propriedade e o potencial retorno do investimento (Jones Lang LaSalle, 2017; Anderson Wilde & Harris, 2023). ).

Tipos de métodos de avaliação de hotéis

Existem vários métodos de avaliação de hotéis empregados por profissionais para determinar o valor de uma propriedade hoteleira. Um método comum é a Avaliação Comercial, que foca na receita gerada pela operação do imóvel como um negócio. Esta abordagem envolve a análise de fatores financeiros como o EBITDA (Lucro Antes dos Juros, Impostos, Depreciação e Amortização) e o cálculo do Lucro Operacional Sustentável Justo (FMOP) para estimar a receita e lucratividade potencial do hotel. Outro método é a avaliação física, que avalia o valor do hotel com base no seu patrimônio físico e posse vaga. Essa abordagem é frequentemente usada quando um hotel está sendo vendido para reforma ou reaproveitamento. Já o método de Avaliação de Investimentos considera o hotel como um ativo de investimento e avalia o seu valor com base nos rendimentos que gera aos investidores. Este método leva em consideração fatores como renda de aluguel, taxas de ocupação e tendências de mercado. Cada um desses métodos tem seus próprios méritos e limitações, e a escolha do método depende das circunstâncias e objetivos específicos da avaliação (Pericleous & Manners, 2023).

Método de avaliação comercial e sua importância

O Método de Avaliação Comercial é uma abordagem crucial na avaliação de hotéis, pois centra-se principalmente no potencial de geração de rendimentos do imóvel, avaliando o seu desempenho operacional. Ao contrário de outras propriedades comerciais, os hotéis são considerados ativos operacionais e o seu valor é significativamente influenciado pela rentabilidade do negócio. Este método envolve a análise de vários fatores financeiros, como lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização (EBITDA), para determinar o lucro operacional sustentável justo (FMOP) que um operador competente poderia alcançar.

A importância do Método de Avaliação Comercial reside na sua capacidade de fornecer uma compreensão abrangente do desempenho e potencial financeiro do hotel. Ao examinar dados históricos de negociação, taxas de ocupação, preços de quartos e despesas, este método permite que os avaliadores identifiquem áreas de melhoria e estimem o valor da propriedade com base na sua capacidade de geração de receitas. Além disso, a utilização de dados de benchmarking permite uma comparação com hotéis semelhantes na área local, garantindo que a avaliação seja precisa e competitiva. No geral, o Método de Avaliação Comercial oferece uma abordagem fiável e criteriosa à avaliação de hotéis, tendo em conta os aspectos operacionais únicos da propriedade e o seu potencial de crescimento e rentabilidade.

Compreendendo o EBITDA na avaliação de hotéis

O EBITDA, um acrônimo para Lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização, desempenha um papel crucial na avaliação de hotéis, pois fornece uma imagem clara do desempenho financeiro de um hotel. Ao concentrar-se nas operações principais do negócio, o EBITDA elimina o impacto das decisões de financiamento, ambientes fiscais e despesas não monetárias, permitindo uma comparação mais precisa de hotéis com diferentes estruturas de capital e políticas de depreciação. No contexto da avaliação hoteleira, o EBITDA é utilizado para determinar o Lucro Operacional Justo Sustentável (FMOP), que representa o rendimento potencial que poderia ser gerado por um operador competente. Esta métrica é essencial para que os avaliadores avaliem a rentabilidade do hotel e a sua capacidade de gerar fluxo de caixa, o que acaba por influenciar o valor do imóvel. Além disso, o EBITDA serve de base para benchmarking, permitindo aos avaliadores comparar o desempenho do hotel com as médias da indústria e as tendências do mercado regional, garantindo um processo de avaliação abrangente e confiável (Pericleous & Manners, 2023).

Cálculo do lucro operacional justo e sustentável

O cálculo do lucro operacional sustentável justo (FMOP) na avaliação de hotéis é uma etapa crucial na determinação da receita potencial gerada pela administração da propriedade como um negócio. Para chegar ao FMOP, avaliadores experientes analisam as contas empresariais do hotel, com foco no histórico de negociações e nos lucros e perdas declarados. Eles consideram os fatores financeiros denominados EBITDA (Lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização) para estimar a receita que poderia ser gerada com base no número de quartos e na tarifa média alcançada. Os avaliadores também avaliam se o operador actual está a subestimar ou a sobrevalorizar os seus serviços, o que poderia afectar o rendimento potencial e a taxa de ocupação.

Uma vez determinado o FMOP do EBITDA, os avaliadores comparam estes números com as taxas médias de quartos e ocupação de hotéis ou apartamentos com serviços semelhantes na área local, utilizando dados de benchmarking profissional. Estes dados, recolhidos junto dos comerciantes, ajudam a determinar as médias locais e nacionais, permitindo aos avaliadores estimar o lucro possível se os quartos fossem cobrados a taxas comparáveis ​​e competitivas. Finalmente, os avaliadores analisam as despesas nas contas empresariais e avaliam-nas em relação às médias de benchmarking e à sua própria experiência para compreender quais deveriam ser as despesas (Pericleous & Manners, 2023).

Importância dos dados de benchmarking na avaliação de hotéis

Os dados de benchmarking desempenham um papel crucial no processo de avaliação de hotéis, pois fornecem uma base confiável e objetiva para comparação com outros hotéis similares ou apartamentos com serviços na área local. Estes dados, recolhidos junto de vários comerciantes, ajudam a determinar as médias locais e nacionais para os principais indicadores de desempenho, tais como tarifas de quartos, taxas de ocupação e custos operacionais. Ao utilizar dados de benchmarking, os profissionais de avaliação podem estimar o lucro potencial de um hotel se os quartos fossem cobrados a preços competitivos, tendo em conta as condições e tendências específicas do mercado.

Além disso, os dados de benchmarking permitem que os avaliadores avaliem as despesas do hotel em relação às médias da indústria, garantindo que os custos operacionais estão em linha com o que é esperado para um hotel do seu tamanho e localização. Esta informação, combinada com a experiência do avaliador e a compreensão das diferenças regionais do mercado, permite-lhe fazer comparações precisas em termos de localidade e de serviços oferecidos. Em última análise, a utilização de dados de benchmarking no processo de avaliação hoteleira garante uma avaliação mais precisa e credível do valor do imóvel, tendo em conta as características únicas e o desempenho do hotel em questão.

Análise de contas e despesas de negócios hoteleiros

Os avaliadores analisam as contas e despesas de negócios hoteleiros durante o processo de avaliação do hotel, examinando os dados históricos de negociação, com foco nas demonstrações de lucros e perdas declaradas. Isto permite-lhes determinar o Lucro Operacional Sustentável Justo (FMOP) que poderia ser alcançado por um operador competente. Os fatores financeiros utilizados nesta análise são chamados de EBITDA, que significa Lucro (antes) de Juros, Impostos, Depreciação e Amortização. Ao avaliar estes factores, os avaliadores podem estimar o rendimento potencial gerado com base no número de quartos, na tarifa média alcançada e na taxa de ocupação.

Além de analisar o desempenho financeiro do hotel, os avaliadores também comparam os números do hotel com dados de referência de hotéis semelhantes ou apartamentos com serviços na área local. Estes dados, recolhidos junto dos comerciantes, fornecem informações sobre as médias locais e nacionais, permitindo aos avaliadores estimar o lucro potencial se os quartos fossem cobrados a preços competitivos. Além disso, os avaliadores analisam as despesas do hotel e comparam-nas com as médias de referência e com a sua própria experiência para compreender quais deveriam ser as despesas. Esta análise abrangente das contas e despesas do negócio hoteleiro é crucial para determinar uma avaliação precisa do hotel (Pericleous & Manners, 2023).

Aplicação de multiplicadores e rendimentos na avaliação de hotéis

No processo de avaliação de hotéis, os multiplicadores e os rendimentos desempenham um papel crucial na determinação do valor do imóvel com base no seu rendimento potencial. Multiplicadores, também conhecidos como taxas de capitalização, são aplicados ao lucro operacional justo e sustentável (FMOP) do hotel para estimar o valor da propriedade. O FMOP é calculado analisando o histórico de desempenho comercial do hotel, taxas de ocupação e tarifas médias de quartos, entre outros fatores. Os rendimentos, por outro lado, representam o retorno anual do investimento e são utilizados para avaliar a atratividade do imóvel para potenciais investidores.

A aplicação de multiplicadores e rendimentos na avaliação de hotéis requer uma compreensão profunda das diferenças regionais do mercado e das características específicas do hotel que está sendo avaliado. Por exemplo, as cadeias hoteleiras nacionais podem ter multiplicadores mais elevados em comparação com os hotéis independentes, e as propriedades em localizações privilegiadas como Londres podem obter rendimentos mais elevados do que aquelas em regiões menos procuradas. Além disso, hotéis construídos especificamente podem gerar melhores retornos do que propriedades residenciais convertidas. Os especialistas em avaliação baseiam-se em dados de benchmarking e na sua vasta experiência para selecionar os multiplicadores e rendimentos apropriados, garantindo uma avaliação precisa e credível da propriedade hoteleira (Pericleous & Manners, 2023).

Diferenças regionais de mercado na avaliação de hotéis

As diferenças regionais de mercado desempenham um papel significativo na avaliação dos hotéis, uma vez que influenciam vários factores, tais como a procura, a oferta e a concorrência dentro da indústria. Estas diferenças podem ser atribuídas a factores como condições económicas, tendências turísticas e regulamentações locais, que variam entre regiões e países. Por exemplo, um hotel localizado num destino turístico popular, com elevada procura e oferta limitada, pode obter uma avaliação mais elevada em comparação com um hotel semelhante numa área menos popular, com menor procura e excesso de oferta de quartos de hotel.

Além disso, as diferenças regionais de mercado podem impactar os custos operacionais e o potencial de geração de receitas de um hotel. Por exemplo, os custos laborais, impostos e despesas com serviços públicos podem variar significativamente entre regiões, afectando a rentabilidade do hotel e, consequentemente, a sua avaliação. Além disso, as diferenças regionais nas preferências dos consumidores e nos hábitos de consumo também podem influenciar o potencial de receitas do hotel, uma vez que determinam os tipos de serviços e comodidades que são procurados num determinado mercado.

Concluindo, as diferenças regionais de mercado são cruciais na avaliação de hotéis, pois impactam vários aspectos das operações e do desempenho financeiro do hotel. Os avaliadores devem considerar estas diferenças ao realizar avaliações de hotéis para garantir resultados precisos e confiáveis ​​que reflitam as características únicas do mercado regional em que o hotel opera.

Método de avaliação de tijolos e argamassa

O Método de Avaliação Tijolo e Mortar é uma abordagem utilizada na avaliação de hotéis que foca nos aspectos físicos do imóvel, como terreno, construção e suas benfeitorias. Este método estima o valor do hotel com base no custo de substituição do imóvel por outro semelhante, levando em consideração fatores como custos de construção, depreciação e valor do terreno. No contexto da avaliação de hotéis, o Método de Avaliação Física é frequentemente usado em conjunto com outros métodos de avaliação, como os métodos de Avaliação Comercial e Avaliação de Investimento, para fornecer uma compreensão abrangente do valor do hotel.

A aplicação do Método de Avaliação Tijolo e Mortar na avaliação de hotéis envolve a avaliação da localização, tamanho, idade, condição do imóvel e quaisquer características únicas que possam impactar seu valor. Além disso, as tendências de mercado e dados de vendas comparáveis ​​são considerados para determinar o valor de mercado atual da propriedade. Este método é particularmente útil na avaliação de hotéis que não estão atualmente operacionais ou que têm um histórico comercial limitado, uma vez que se concentra no valor intrínseco da propriedade e não no seu potencial de geração de rendimentos. No entanto, é essencial notar que o método de avaliação tradicional pode não capturar totalmente o valor dos ativos intangíveis de um hotel, tais como a reputação da sua marca e experiência de gestão, o que pode impactar significativamente o seu valor global (Peel, 2010; Rushmore, 2012). ).

Método de avaliação de investimentos para hotéis

O Método de Avaliação de Investimentos para hotéis é uma abordagem que foca no rendimento potencial gerado pelo imóvel como ativo de investimento. Este método leva em consideração o lucro operacional líquido (NOI) do hotel e a taxa de capitalização (cap rate) para determinar o valor do imóvel. O NOI é calculado subtraindo as despesas operacionais do hotel do seu rendimento bruto, enquanto o cap rate é uma percentagem que reflete o risco associado ao investimento e o retorno esperado do investimento (ROI).

Para aplicar o Método de Avaliação de Investimentos, o avaliador calcula primeiro o NOI analisando as demonstrações financeiras do hotel e identificando os valores relevantes de receitas e despesas. Em seguida, o avaliador determina uma taxa máxima apropriada considerando fatores como a localização do hotel, condições de mercado e propriedades comparáveis. A taxa máxima é então aplicada ao NOI para derivar o valor do hotel. Por exemplo, se um hotel tem um NOI de US$ 1 milhão e um cap rate de 8%, o valor da propriedade seria de US$ 12.5 milhões (US$ 1 milhão/0.08). Este método é particularmente útil para investidores que procuram compreender o potencial ROI e o risco associado a um investimento hoteleiro, pois fornece uma indicação clara do potencial de geração de rendimentos e do valor de mercado da propriedade.

Fatores que afetam a avaliação de hotéis e tendências de mercado

Vários fatores influenciam a avaliação do hotel, incluindo localização, tipo de propriedade, tamanho, idade e condição. Além disso, o desempenho financeiro do hotel, como receita por quarto disponível (RevPAR), taxas de ocupação e diária média (ADR), desempenham um papel significativo na determinação do seu valor. As tendências do mercado também têm impacto na avaliação dos hotéis, pois refletem a saúde geral da indústria e o potencial de crescimento futuro. Por exemplo, uma economia forte com uma procura crescente de turismo e viagens de negócios pode levar a avaliações mais elevadas dos hotéis, enquanto uma recessão económica ou um declínio na procura de viagens pode afetar negativamente as avaliações.

Além disso, o cenário competitivo no mercado hoteleiro, incluindo a presença de empreendimentos novos ou futuros, pode influenciar as avaliações. A afiliação à marca e a estrutura de gestão de um hotel também desempenham um papel, uma vez que marcas bem estabelecidas com equipas de gestão fortes tendem a obter avaliações mais elevadas. Por último, os factores macroeconómicos, como as taxas de juro e a inflação, podem afectar as avaliações dos hotéis, afectando o custo do capital e os retornos exigidos pelos investidores. Concluindo, a avaliação de hotéis é um processo complexo que considera inúmeros fatores e tendências de mercado para determinar com precisão o valor do imóvel (HVS, 2019; CBRE, 2020).